ரியல் எஸ்டேட் REIT பங்குகளில் முதலீடு செய்யலாமா?

கடந்த வருடமே  REIT வழியில் நிறைய ஐபிஓக்கள் வெளிவந்து கொண்டிருக்கின்றன. அது பற்றி நிறைய சந்தேகங்கள் வந்து கொண்டிருப்பதால் எழுதுகிறோம்.

REIT என்பது Real Estate Investment Trust என்பதன் சுருக்கம்.

கடந்த 2019ம் ஆண்டு ரியல் எஸ்டேட்டில் நிலவி வரும் மந்த நிலையை போக்குவதற்காக REIT கொள்கை மத்திய அரசால் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது.

கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட்டில் Liquidity என்பது மிகவும் சுருங்கி போனது. எதிர்பார்த்த அளவு மாநகரங்களில் பிளாட்கள் விற்கவில்லை. இதனால் பணப்புழக்கம் குறைந்து பல அபார்ட்மெண்ட் ப்ராஜெக்ட்கள் அந்தரத்தில் தான் நிற்கின்றன. இதே நிலை தான் கம்ர்சியல் ப்ரொஜெக்ட்களிலும் நீடிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மக்கள் வாங்க முடியாமல் இருப்பதற்கு முக்கிய காரணம் அதன் விலை தான். 

சிட்டியில் ஒரு இரண்டு பெட் ரூம் கொண்ட 2 BHK வீடு வாங்குவதாக இருந்தால் கூட எல்லாம் சேர்த்து பார்த்தால் 50 லட்சம் ரூபாய் ஆகி விடுகிறது.ஆனால் இதே அளவு வருமானம் மக்களுக்கு கூடியிருக்கிறதா? என்றால் இல்லை என்றே சொல்ல முடியும். 

50 லட்சம் ரூபாய்க்கு வீடு வாங்குவதாக இருந்தால் 40 லட்சம் ரூபாய்க்கு தான் வங்கி கடன் கிடைக்கும். அதற்கு EMI என்று பார்த்தால் மாதத்திற்கு 40 ஆயிரம் ரூபாய் வங்கிக்கு கட்ட வேண்டும். அப்படி பார்த்தாலும் குறைந்த பட்சம் 1 லட்ச ரூபாய் மாத வருமானம் வந்தால் தான் குடும்பம் நடத்த முடியும்.

அந்த அளவிற்கு ஐடி துறை தவிர மற்ற துறைகளில் வருமானம் பெறுவது கடினம். ஐடி துறைகளில் கூட பிளாட் வாங்குவதை தவிர்த்து வருகிறார்கள். அவர்களுக்கும் கட்டுப்படியாக வில்லை.

பத்து வருடங்களுக்கு முன்னர் அலுவலத்தில் பேசிக் கொண்டிருக்கும் போது பிளாட் வாங்கியாச்சா? வீடு வாங்கியாச்சா? என்பது முக்கிய பேச்சாக இருக்கும். போட்டி போட்டு வாங்கி கொண்டிருந்த காலக் கட்டம். ஆனால் தற்போதைய தலைமுறையில் இந்த பேச்சுக்களையே பார்க்க முடியவில்லை. வாடகை கொடுப்பது என்பது அதை விட வசதியாக இருக்கிறது.

எந்த துறையில் குமிழ் இருக்கிறதோ இல்லையோ, ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஒரு பெரிய குமிழ் இருக்கிறது. இதே அளவு மக்களின் வருமானம் மந்தமாக சென்று கொண்டிருந்தால் கண்டிப்பாக உடையும்.

சரி. இனி  REITக்கு வருகிறோம்.

இந்த ரியல் எஸ்டேட் துறை மாதத்திற்கு முக்கிய காரணம் அதன் உச்சக்கட்ட விலை தான். 50 லட்சம் ரூபாய்க்கு தானே வீடு வாங்க முடியாது. 

50 லட்ச ரூபாய் வீட்டில் 20 ஆயிரம் ரூபாய் வருமானம் வருகிறது என்று எடுத்துக்  கொள்வோம். இதில் ஒரு லட்ச ரூபாய் மட்டும் கொடுத்து மாதம் 400 ரூபாய் வாடகையை பகிர்ந்து கொள்வது என்பது எளிதாக இருக்கும் அல்லவா? அது தான் REITயின் முக்கிய சாராம்சம்.

மேல் சொன்னவாறு வீட்டு வாடகையை பிரித்து ஒரு லட்ச ரூபாய் முதலீடு செய்து அதற்கு மாதம் என்பது 400 ரூபாய் பெறுவது பெரிய லாபம் அல்ல. Fixed Depositல் முதலீடு செய்தால் கூட ஒரு லட்ச ரூபாய்க்கு 500 அல்லது 600 ரூபாய் கிடைக்கும்.

அதே நேரத்தில் கடைகளுக்கோ அல்லது அலுவலங்களுக்கோ எப்பொழுதுமே வாடகை கூடுதலாக இருக்கும். எங்கள் அலுவலகத்தில் ஒரு சீட்க்கு 11000 ரூபாய் மாத வாடகை வாங்குகிறார்கள். இந்த வாடகையை பிரித்து பங்கிடும் போது வாடகை லாபம் என்பது கொஞ்சம் டீசண்ட்டாக இருக்கும்.  இது தான் இந்தியாவில் இருக்கும்  REIT முறை. கம்ர்சியல் ப்ராஜெக்ட்களில் கிடைக்கும் வாடகையை பகிர்ந்து கொள்வது. 

மேலை நாடுகளில் Residential ப்ராஜெக்ட்களை கூட இந்த முறையில்  REIT பங்குகளாக வெளியீடுகிறார்கள். ஏனென்றால் அங்கு வீட்டு வாடகை என்பது முதலீட்டில் நல்ல வருமானம் தருகிறது. 

பெங்களூரில் அதிக இடங்களில் தகவல் தொழில்நுட்ப பூங்காக்களை வைத்து இருக்கும் Embassy நிறுவனம் தான் இந்தியாவில் முதன் முதலில் REIT முறையில் பங்குகளை வெளியிட்டது. 328 ரூபாயில் இதன் பங்கு வெளிவந்தது.

இந்த பங்குகளை இப்படி கற்பனை செய்து கொள்ளலாம். 328 ரூபாய்க்கு ஐடி பார்க்கில் ஒரு அடி இடம் கிடைப்பதாக நினைப்போம். ஆனால் அந்த ஒரு அடி எங்கு இருக்கிறது என்று தெரியாது. அது தான் கற்பனையான REIT பங்கு. 

அதே நேரத்தில் ஒரு அடியின் இடம் விலை கூட கூட நமது முதலீடு செய்த பணமும் கூடும். அந்த இடத்தில வாடகை மூலம் கிடைக்கும் பணத்தின் பகுதி  நமக்கு டிவிடெண்ட்டாக ஒவ்வொரு வருடமும் கிடைக்கும்.

உதாரணத்திற்கு Embassy நிறுவன  REIT பங்கு 2019 ஏப்ரல் மாதத்தில் 328 ரூபாயில் இருந்தது. அது மார்ச் 2020ல் 467 ரூபாய் சென்றது. அப்படி என்றால் 42% அளவு முதலீடு செய்த பங்குகளில் கூடி இருந்தது. இது போக, 6.75% டிவிடெண்ட் கொடுத்து இருந்தது. இது மேற்சொன்னவாறு கிடைத்த வாடகை வருமானம்.

ஆனால் 2020 மார்ச் மாதத்திற்கு பிறகு கொரானவால் குறைந்து மீண்டும் 360க்கு அருகில் வந்து விட்டது.

இந்த சூழ்நிலையில் தற்போது  REIT பங்குகளில் முதலீடு செய்யலாமா? என்பது பற்றி பார்ப்போம்.

தற்போதைக்கு பங்குசந்தையில் இருக்கும்  REIT பங்குகளை பார்த்தால் ஐடி நிறுவனங்களையே நம்பி இருக்கின்றன. இவற்றின் பெரும் வருமானம் ஐடி பார்க் வழியாகவே வருகிறது.

ஆனால் கொரோனா வந்த பிறகு சூழ்நிலையே மாறி விட்டது. பெரும்பாலான நிறுவனங்கள் வீட்டில் இருந்து வேலை செய்யும் முறைக்கு மாறி விட்டன. 20% அளவு கூட பணியாளர்கள் இன்னும் வேலைக்கு வர ஆரம்பிக்கவில்லை. இந்த வருடம் முழுவதும் இந்த நிலை நீடிக்க வாய்ப்பு உள்ளது என்று தான் கருதுகிறார்கள்.

எதிர்காலத்தில் கூட பல நிறுவனங்கள் 30% பணியாளர்களை மட்டும் அலுவலத்தில் வைத்து வேலை பார்ப்போம் என்று சொல்லியுள்ளன. அந்த அளவிற்கு Work From Home பல நல்ல அனுபவங்களையும் புரிய வைத்து விட்டது. வேலையும் பெரிய அளவிற்கு பாதிக்கப்படவில்லை.

உதாரணத்திற்கு எங்கள் நிறுவனத்தில் ஐந்து தளங்களை வாடகைக்கு எடுத்து இருந்தார்கள். இதில் இரண்டு தளங்களை தற்போது விட்டுக் கொடுக்க போகிறார்கள். இது போக மாத வாடகையும் குறைத்து பேச போகிறார்கள். பல நிறுவனங்களிலும் இதே சூழ்நிலை தான் என்று கேள்விபடுகிறோம்.

இது வரை ரியல் எஸ்டேட் துறையில் ஏற்பட்ட சரிவு கமர்சியல் ப்ராஜெக்ட்களை பாதிக்காமல் இருந்து வந்தது. ஆனால் தற்போது அதிலும் அடி விழுந்துள்ளது.

இந்த வீழ்ச்சி என்பது ஒரு நீண்ட காலத்திற்கு நிலைத்து இருக்கும் என்பதால் ரியல் எஸ்டேட் REIT பங்குகளில் முதலீடு செய்வதை தற்போது தவிர்க்கலாம்.