ரியல் எஸ்டேட் REIT பங்குகளில் முதலீடு செய்யலாமா?

கடந்த வருடமே  REIT வழியில் நிறைய ஐபிஓக்கள் வெளிவந்து கொண்டிருக்கின்றன. அது பற்றி நிறைய சந்தேகங்கள் வந்து கொண்டிருப்பதால் எழுதுகிறோம்.

REIT என்பது Real Estate Investment Trust என்பதன் சுருக்கம்.

கடந்த 2019ம் ஆண்டு ரியல் எஸ்டேட்டில் நிலவி வரும் மந்த நிலையை போக்குவதற்காக REIT கொள்கை மத்திய அரசால் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது.

கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட்டில் Liquidity என்பது மிகவும் சுருங்கி போனது. எதிர்பார்த்த அளவு மாநகரங்களில் பிளாட்கள் விற்கவில்லை. இதனால் பணப்புழக்கம் குறைந்து பல அபார்ட்மெண்ட் ப்ராஜெக்ட்கள் அந்தரத்தில் தான் நிற்கின்றன. இதே நிலை தான் கம்ர்சியல் ப்ரொஜெக்ட்களிலும் நீடிக்கிறது.

ரியல் எஸ்டேட் மக்கள் வாங்க முடியாமல் இருப்பதற்கு முக்கிய காரணம் அதன் விலை தான். 

2G இல்லாத இந்தியாவும், வஞ்சக எண்ணமும்

கடந்த சில நாட்களுக்கு முன்பு முகேஷ் அம்பானி டெலிகாம் துறை தொடங்கப்பட்ட 25வது வருட மாநாட்டில் முக்கியமான வார்த்தைகளை உதிர்த்துள்ளார்.

அதாவது 2G இல்லாத இந்தியாவை உருவாக்க வேண்டும் என்பது தான் அது. வறுமை இல்லாத இந்தியா, போலியோ இல்லாத இந்தியா என்ற அரசியல் வாதிகளின் பொன்மொழி போன்று இது ஒரு புதிய பதம் தான்.

2G என்பது ஆரம்ப கட்டங்களில் NOKIA 1100 போன்ற Feature Phones வழியாக பேசும்  முறை தான். இன்னமும் இந்தியாவில் 35 கோடி மக்கள் பயன்படுத்துகிறார்கள்.

அதனை தான் ஒழிக்க வேண்டும் என்று கூறுகிறார்.

சோழியன் குடுமி சும்மா ஆடாது என்பதால் கொஞ்சம் பின்புலத்தையும் பார்ப்போம்.

இரண்டு செய்திகள், உயர்ந்த நிப்டி

நேற்று வரை நான்கு நாட்கள் இந்திய சந்தை கடுமையான வீழ்ச்சியில் தான் இருந்தது. ஒரு கட்டத்தில் 10,850 நிப்டி என்ற புள்ளிகளில் 200 நாள் சராசரியையும் தொட்டு வந்தது. ஆனால் அதில் கடுமையான தடை இருந்ததால் அதற்கு கீழ் செல்லவில்லை.

அதே நேரத்தில் INDIA VIX என்ற Volatility குறியீடும் 25 என்ற அளவில் கட்டுக்குள் இருந்ததால் இதற்கு கீழ் உடனே செல்லும் என்று தோன்றவில்லை.

ஆனால் மேலே ஏற்றி செல்லும் காரணிகளும் குறைவாகவே இருந்ததன. அதனால் சந்தை உடனே மேல் செல்வது கடினம் தான் என்று எண்ணிக் கொண்டிருந்தோம்.

இந்த நேரத்தில் இன்று காலை வந்த இரண்டு செய்திகள் இந்திய பங்குசந்தைகளை நல்ல அளவில் மேலே கொண்டு சென்றது.

தங்கம் விலை ஏன் உயர்கிறது?

கடந்த மூன்று மாதங்களாக தங்கத்தின் விலை உயர்வதை பார்த்தால் பாமர மக்கள் தங்கம் வாங்குவது என்பது எட்டா கனி தான்.

ஏன் இப்படி உயர்கிறது என்று தெரிந்து கொள்வது என்பதும் இந்த சூழ்நிலையில் அவசியமாகிறது.

தங்கத்தை பொறுத்தவரை, அட்சய  திருதி அன்று கூடும். தீபாவளி போன்ற பண்டிகை காலங்களில் கூடும். முஹூர்த்த தினங்கள் இல்லாத ஆடி போன்ற மாதங்களில் குறையும் என்பது தான் பாமர சூழ்நிலையில் உள்ள பேச்சு வழக்குகள்.

அப்படி பார்த்தால் இந்த வருட ஆடி மாதம் தங்கம் விலை குறைந்து இருக்க வேண்டும். ஆனால் அதற்கு பதிலாக பல சதவீதங்கள் கணிசமாக கூடியுள்ளது.

உலக அளவில் தங்கம் 2 லட்சம் டன் அளவு தங்கம் தரைக்கு மேல் புழங்கி கொண்டிருக்கிறது. அதில் 20,000 டன் அளவு தங்கம் தான் இந்தியாவில் நகைகளாக இருக்கிறது. அதனால் நமது பங்களிப்பு என்பது உலக அளவில் இன்னும் குறைவு தான்.

ராபின்ஹூட் முதலீட்டாளர்கள் கவனமாக இருக்கும் தருணம்

தற்போதைய பங்குச்சந்தை உயர்விற்கு எமது முந்தைய சந்தேகத்தில் நிற்கும் சந்தை கட்டுரையில் Liquidity Driven Market என்பதையும் குறிப்பிட்டு இருந்தோம். 

அதன்படி பார்த்தாலும் கடந்த ஜூனில் நிகரமாக 2500 கோடி அளவு FIIகள் வாங்கியுள்ளனர். தற்போதைய ஜூலையில் நேற்று வரை 3500 கோடி அளவு FIIகள் வாங்கியுள்ளனர். 

Bull Market என்பதில் கடந்த கால வரலாற்றை ஒப்பிடுகையில் இது ஒன்றும் பெரிய தொகையல்ல. ஆனாலும் சந்தை ஏன் உயர்கிறது என்று பார்த்தால் அங்கு Robinhood Investors என்று சொல்லப்படும் புதிய முதலீட்டாளர்கள் வந்து நிற்கின்றனர்.

முதலில் Robinhood Investors யார் என்று பார்ப்போம்.

அமெரிக்காவை பொறுத்தவரை பங்குச்சந்தை முதலீடு என்பது மிகவும் காஸ்டிலியானது. ஆமாம். ஒரு 50$மதிப்புடைய பங்கு வாங்குவதற்கு 10$ புரோக்கர் கமிஷன் கொடுக்க வேண்டிய சூழ்நிலை இருந்தது. நமது முதலீட்டில் 20% அளவு கமிஷனாக போகும் போது ஆரம்பத்திலே முதலீட்டின் ஒரு பகுதி சென்று விடுகிறது. அதனை மீட்டு எடுப்பதே ஒரு பெரிய வேலை.

இந்த சமயத்தில் தான் அமெரிக்காவில் 2014ம் வருடத்தில் Robinhood என்ற Stock Brokerage நிறுவனத்தை ஆரம்பித்தார்கள். இருப்பவர்களிடம் இருந்து  இல்லாதவர்களுக்கு கொடுப்பது தான் பிரபலமான ராபின்ஹூட் அவர்களது வேலை. அது போல் இந்த நிறுவனத்தில் Retail Investors என்ற சில்லறை முதலீட்டாளர்களுக்கு மலிவாக பங்கு வாங்கும் வசதியை உருவாக்குவதே இதன் முக்கிய நோக்கம். இந்தியாவில் நமது Zerodha புரோக்கர் நிறுவனத்திற்கு முன்னோடி என்றும் சொல்லி கொள்ளலாம். 

தோசை பொருளாதாரத்தில் குறையும் தோசைகள்

எப்பொழுதுமே ரிசர்வ் வங்கியில் கவர்னர்களாக இருப்பவர்களுக்கும், மத்திய அரசுக்கும் ஏழாம் பொருத்தம் தான்.

சுப்பா ராவ்,  ரகுராம் ராஜன், படேல் என்று தொடர்ந்து பல கவர்னர்களுக்கும் மத்திய அரசுக்கும் கருத்து வேறுபாடுகள் இருந்து வந்தது.

இதில் மத்திய அரசு என்பது பிஜேபி, காங்கிரஸ் என்று இரண்டு அரசுகளையுமே குறிக்கும். சிதம்பரம் சுபபா ராவுடன் சண்டை போட்டுக் கொண்டிருந்தார். தற்போதைய அரசு அடுத்த இருவர்களிடமும் மோதியது.

கருத்து வேறுபாடுகள் எங்கு வருகிறது என்றால் வட்டி குறைப்பில் தான் அதிகம் வரும். இது போக, பிஜேபி காலத்தில் ரிசர்வ் வங்கியிடம் இருக்கும் கையிருப்பு தொகையிலும் இருந்து வந்தது. 

இதற்காக தான் சக்தி காந்த் தாசையும் கொண்டு வந்தார்கள். ரிசர்வ் வங்கியின் அவசர காலத்திற்கு வைத்து இருந்த கையிருப்பு தொகையை வாங்கி செலவு செய்தார்கள். தற்போது அவசர காலத்தில் பெரிதளவு பணம் நம்மிடம் இல்லை என்பதையும் கவனிக்க.

இது போக, சக்தி காந்த் தாஸ் செய்தது என்னவென்றால் வங்கிகளின் Repo Rate என்பதை குறைத்து கொண்டே வந்தது தான். அதாவது ஒவ்வொரு கூட்டத்திற்கும் ஒரு கால் சதவீதமாவது குறைத்து விடுவார். தற்போது ரெபோ விகிதம் என்பது கடந்த 12 வருடங்களில் இல்லாத அளவு 4% குறைந்துள்ளது. 

ரயில்வே தனியார் மயமாக்கல் IRCTC பங்கை பாதிக்குமா?

நண்பர் தட்சிணா மூர்த்தி எமது muthaleedu@gmail.com முகவரிக்கு மெயில் அனுப்பி இருந்தார். ரயில்வே துறை வேகமாக தனியார் மயமாக்கப்படுகிறது. இந்த சூழ்நிலையில் IRCTC பங்கை வைத்து இருக்கலாமா? என்று கேட்டு இருந்தார்.

சரியான கேள்வி என்றே பார்க்கிறோம்.

பொதுவாக வெளியில் இருந்து பார்க்கும் போது IRCTC பங்கிற்கு இந்த தனியார் மயமாக்கல் எதிர்மறை மாற்றமாகவே தோன்றும். ஆனால் உள்ளே சென்றால் கொஞ்சம் வித்தியாசமாகவே உள்ளது.

IRCTC IPOவாக வரும் போதே நாம் பரிந்துரை செய்து இருந்தோம். அதற்கு முக்கிய காரணமாக குறிப்பிட்டது இதன் monopoly தன்மை. ஒரு நிறுவனம் போட்டியே இல்லாமல் செயல்படுகிறது என்றால் அதுவே பாதி வெற்றி தான். பல நண்பர்களுக்கு ஏற்கனவே நல்ல ரிட்டர்ன் கொடுத்து இருக்கும் என்று நம்புகிறோம்.